环球消息！二手房市场或迎重大调整，两部门明确要合理降低中介费

5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、操纵经纪服务收费、加强隐私保护等问题提出具体要求，下面就拎下重点信息。

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合理降低中介费，并鼓励分档收费

本次意见关注度最高的要属合理规范经纪服务收费，《意见》提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

对于很多购房者而言，高昂的中介费会让不少二手房买家望而却步，尤其是上海这样的一线城市，房价动辄千万以上，对于交易方而言，中介费无疑是一笔不菲的支出。目前市场上中介机构众多，中介收费率也是各不相同。据网易房产调查后了解到，目前市场上主流的连锁中介机构，其二手房中介收费率在1-3%不等，部分机构的中介费由买家来独自分摊。

以某头部中介机构为例，其二手房交易中介费实行的标准为总金额的3个点，交易成功后下家需要缴纳总房款的2%，而上家则需缴纳剩余的1%，若总价800万的二手房源，中介费达到24万，买家需要承担16万元。

当然有知情人士透露，若房源总价较高，中介费率可以协商，在此基础上可以适当下调。值得一提的是，在二手房交易环节中，购房人除了缴纳中介费，还需缴纳契税，可能还会遇到个人所得税和增值税等额外费用。

有业内人士分析称，鼓励分档定价模式，成交价格越高，中介费率越低，这对于高总价房屋产品有一定利好。此外，由于高房价，国内中介费一直位于较高水平，而中介费多由买家单独支付，双边收费模式有利于降低购房成本，体现了对购房者权益的保护。

易居研究院研究总监严跃进认为，新政明确要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。这里最大的亮点在于要引导交易双方承担服务费用，体现了对购房者权益的保护。目前已有城市、公司在实行双边收费。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：当前房地产市场已经进入存量时代，要盘活存量，带动增量，促进良性循环，就需要降低制度性交易成本。中介代理的房产交易，既是服务买方，也是服务卖方，理应由二者共同承担服务费用。

规范收费标准，加大处罚力度

《通知》还明确房地产经纪机构应明码标价，地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。应该将服务全流程分成清晰的链条，对交易的每一个环节都明确服务的具体内容、服务标准，给予合理定价，并将这些约定写进三方合同。只有这样，经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善购房才能更顺畅，良性循环才能实现。

上海中原地产市场分析师卢文曦强调，“延伸服务”为新提法，关键在于房地产经纪机构所提供的额外服务与市场所预期的服务要形成一个价与质相匹配的机制。目前的中介费是一个整体打包的价格，现在通过拆分成基本服务和延伸服务，给消费者以选择权，同时也使得中介费的定价更为科学、合理。

“中介收费需要公开透明，如果利用不平等地位赚取高额服务费未来很有可能被处罚。对老百姓来说，购房消费过程中往往处于弱势地位，有相应政策保护，有利于维护消费者权益。”卢文曦分析称。

同时，《通知》还约束互联网平台不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

对此情况，李宇嘉提出，除了严禁操纵经纪服务收费，明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下。经纪业务的专业性很强，如果没有最低服务费用，很难吸引专业人员长期从事这一事业，最终导致劣币驱逐良币，经纪行业很难高质量发展。

最后，《通知》还提及要加强个人信息保护，未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。并加大违法违规行为的整治力度，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。

上海二手房优化制度接连出台，支持力度有限

今年以来，上海针对二手房的各类政策逐渐推出，包括带押过户、“三价就低”放松，多子女家庭公积金贷款额度提升等。

首先是4月，招商银行上海分行，率先发放了一笔200万元的“带押过户”贷款，“带押过户”在上海正式落地。“带押过户”指的是，在二手房交易中，卖方持有不动产不解除抵押直接办理过户，将不动产的所有权转移至买方。

据了解，目前全市共12家银行可以办理带押过户。其次，对于房屋情况也有限制条件，房屋产权只能是个人，且没有二次抵押的情况。当然，有中介人士表示，选择“带押过户”需要征得买卖双方的同意，目前选择这一新模式的客户占比还很少。

除以上调控政策外，自去年下半年以来，“三价就低”的政策就已经迎来松绑，据网易房产当时的调查，品质相对较好的小区银行评估价可以达到市场价的8成左右。近日，有媒体报道相关政策再度放松，核验价可以达到合同价的80%-90%。

网易房产从招商银行一位信贷部经理处获悉，目前上海二手房 “三价就低”政策依然存在，评估价相较于此前略有松动，能否达到市场价的9折还不能一概而论，具体需要结合社区的房龄，地段，房屋交易价格等多方面因素来综合判断。

而在5月1日，官方还出台了对于多子女家庭购房的支持政策，《通知》明确对符合本市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在此前的基础上再上浮20%。

在此背景下，无补充公积金的家庭最高贷款额度调整为120万，有补充公积金的家庭最高贷款额度上升到144万。不过业内人士普遍认为该利好对于买房人的帮助有限。

综合来看，今年上海出台了不少针对二手房的优化和支持政策，但从力度上来看都不算很大。反映到交易方面，4月上海二手房的交易量也环比出现了较大幅度下滑，不过业内人士认为1.7万套的成交量还在合理区间内。

近年来，上海新房市场供应量高企，新房的交易占比大大侵占了二手房市场的交易量，不过市场终将步入存量房时代，降低中介费也有利于将来盘活二手房市场交易，尤其是推动高总价房源的成交。当然，从政策出台再到落地尚需时间，相信未来二手房市场的交易会更规范化、高效，买房人的成本也会更低。

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